不動産投資に失敗しないための5つの秘訣を解説します

不動産投資

低金利の時代が続く今、貯蓄から投資への流れを受けて、投資の中でも毎月安定した利回りが見込める不動産投資に興味を持たれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

特に老後の年金生活において、大きな収益源になると考えている方も多いでしょう。

ところが不動産投資は投資金額が大きい上、失敗すると莫大な借金を背負う事態にもなります。

昨今は不動産の不正行為に関するニュースがとても多く、
「やっぱり不労所得なんてサラリーマンの自分には夢のまた夢だ」とか、
「不動産投資なんてキケンだから手を出すモンじゃない」と、ネガティブな印象をお持ちの方も多いと思います。

しかし、不動産投資には失敗しないための秘訣がちゃんとあるのです。

本記事では不動産投資について興味がある投資初心者の方を対象に、不動産投資の落とし穴にはまらないための秘訣を解説します。

今後の人生を豊かにするための知識をつけることができますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資に失敗しない秘訣とは

不動産投資で失敗する理由をズバリ言うなら、「知識不足」これに尽きます。

甘いセールストークに乗って、知識もないまま業者さんにまかせっきりにしてしまうからカモにされるのです。

大きな額が動く投資案件にもかかわらず、「物件の返済分は毎月の家賃収入でまかなえます。むしろ貯蓄がどんどん増えていくんですよ〜」と書類上のキャッシュフローを見せられると、ついついその気になって契約してしまいます。

不動産投資に失敗しないためには、まず不動産投資そのものについて勉強をして、理解していることが何より大切です。

「私達は専門家ですから、すべておまかせください」という頼もしいアドバイスを鵜呑みにして、”言いなり・丸投げ状態”にしてはいけません。

それでは不動産投資の基本的なところを学んでいきましょう。

不動産投資は事業経営だと理解する

まず不動産投資は事業経営であることをしっかり理解してください。

つまり物件を買って終わりにはしていけないのです。

株式、債券、投資信託などは買ってそのまま放置しても、一定期間配当金や分配金などを得ることは可能です。運用が上手くいけば値上がり益を得ることも可能で、売却をしたいと思えばすぐに行うことが可能です。

ところが不動産投資はそうはいきません。

物件を購入することがゴールと思っていると、今後の収益を期待することはできないのです。
その要因が2つあります。

不動産は流動性が低いと理解する

不動産は売りたいときにすぐに売れないという流動性が低さが壁となります。

不動産が売れる、ということは同時に買いたいと思う人がいることです。

しかし不動産のような高額なものはある程度の条件を満たさなければ、売却することは困難といえるでしょう。

流動性とは経済学における流動性は、交易上の商品などの資産が、いかに容易に交換できるかを示す性質を言う。(Wikipediaより)

空室率を下げる努力が必要と理解する

不動産投資が買って終わりにしてはいけない点として空室率を下げる努力をしなければなりません。

不動産収入を得るためには、そこに入居者が存在します。

つまりこの家(部屋)に住みたい(入居したい)!と思えるような魅力的な環境にしなければなりません。

物件の清掃はもちろん、設備メンテナンス、トラブルなどを解決しなければならず、空室が出ればなるべく空室期間を短くするためすぐに広告を出して入居者を募集しなければなりません。

また物件が古くなれば、リフォームなどの出費を覚悟する必要もあるでしょう。

それらの管理は管理会社を通じてまかせることはできますが、前途したように業者の言いなりになって丸投げしてはいけません。最終的な意思決定は自分で行うわけですから、自身である程度の技術的な知識、施工料金の相場を把握していなければいけません。(自分でリフォームしてしまう大家さんもいますね)

また同時に入居率を維持するということも大切なポイントです。

たとえば、あなたが不動産仲介業者の立場になって考えてみましょう。

築年数がかなり経ち、物件の管理がずさんなアパートを入居者に勧めたいと思うでしょうか?

おそらくそのような物件をお客さんに紹介しても見向きもしてくれないでしょう。

つまり不動産投資は株式などと違い、買ってからの管理活動が大事と言えます。

物件選びは慎重に

不動産投資は”買ってからが勝負だ”ということを理解頂いたところで、その前に物件を選ばなければならないでしょう。

いくら空室率を下げる努力をしたところでも、買った物件の状態が悪ければその努力も水の泡となります。

そうならないために物件選びは慎重に行いたいところです。

不動産投資の対象となる物件は以下の通りに分けることができます。

1.単身者向けのアパート、マンション
2.ファミリー向けのアパート、マンション

これらは物件の選び方が異なり、それぞれの選び方についてお伝えしていきます。
また両者に共通する選び方もありますので、併せてお伝えしていきます。

単身者向けのアパート、マンション

単身者が入居する条件として、以下の項目が挙げられます。

最寄り駅までの距離

単身者の方にとって最寄り駅までの距離は最重要条件と言ってもいいでしょう。

単身者の方が入居するワンルームマンションは日当たりがいい、角部屋、2階以上などの条件は後回しにされることが多いです。

そもそも単身者にとっての物件は寝るための部屋として考える方がほとんで、たとえ日当たりが悪い部屋であってもその時間帯は家にいないでしょう。

ワンルーム住まいの単身者にとって家から駅までの距離が近いということは通勤時間を削減でき、週末出かける際も便利という立地を重視します。

 

そして最寄り駅までの距離が物件選びで大切なポイントとして、競合する物件が少ないということが挙げられます。

最寄り駅までの距離は、「〇〇駅まで徒歩〇分」と記載されます。

標記の基準として、1分=80mで計算され、たとえば徒歩10分であれば距離は800mです。

つまり、起点となる駅から円周内で800mの物件が対象となります。

これがもし徒歩5分であれば距離が400mで起点となる駅から円周内で400mの物件となります。

となれば徒歩10分の物件と徒歩5分の物件では、対象となる物件の数も大きく異なり前者の場合は後者に比べ競合物件が単純計算で倍になります。

駅からの距離は利便性という点から考えられることが多いですが、実は競合する物件の数の違いもあるのです。

賃貸物件の検索サイトでサーチをかければ、徒歩10分と徒歩5分では物件の数が大きく異なる理由がここにあります。

通勤に便利な立地

通勤時間は誰しも削減したいと思われるでしょう。

特に単身者であれば尚更そのように考える方が多いそうです。

勤務先が首都圏の中心部に集中しているため、なるべくターミナル駅に近く、乗り換えもない駅が好まれます。

たとえば渋谷駅まで東急田園都市線を乗り換えなしで6駅の二子玉川駅と、三軒茶屋駅で乗り換え東急世田谷線で1駅の西太子堂駅ではどちらが好まれるでしょうか?

実は距離にすれば西太子堂駅の方が近いのですが、乗り換え時間が発生するため二子玉川駅の方が渋谷駅までの時間が早く済むのです。

このため、単にターミナル駅までの距離や駅の数だけでは判断できません。

また最近地下鉄と私鉄などの相互乗入などが盛んに行われ、今まで都心まででるのに乗り換えが発生していた駅でもそのような事が少なくなりました。

たとえば前述の東急田園都市線は東京メトロ半蔵門線、小田急小田原線は東京メトロ千代田線と相互乗入を実施しています。

これとは逆に京王線は地下鉄の乗り入れを実施していません。

これらを踏まえ、沿線の利便性も物件選びとしては重要な条件と言えるでしょう。

生活利便性

単身者の生活利便性で重視するものとしてまず挙げられるのが、コンビニまでの距離です。

最近はコンビニで受けられるサービスも多様化し、コンビニで生活必需品が全て揃う時代です。

たとえば、ATMの利用、公共料金の支払い、住民票の発行などもコンビニで行えます。

食材もファストフードから弁当、サラダ、菓子パンなどなんでも揃えています。

単身者にとっては食材がスーパーなどに比べ少し割高なコンビニであっても、利用する価値は大いにあるのです。

また近年利用者が上昇しているドラッグストアが近いことも物件選びの条件として考えられます。

以前のドラッグストアは、薬局といわれ薬を売ってくれる店でした。

ところが近年ドラッグストアも進化し、薬はもちろん、日用品、食材、飲料などスーパーと変わらない機能を備えています。

価格もスーパーと大差がなくなり、生活する上では欠かせない存在となりつつります。

ファミリー向けのアパート、マンション

ファミリー向けアパート、マンションは単身者向けに比べ家賃滞納などのリスクも低く、入居率も維持しやすい特徴があります。

ファミリー向けアパート、マンションの入居する条件として、以下の項目が挙げられます。

教育機関が近くにある

保育園や学校が近くにあることはファミリー層にとっては重要な条件となります。

家の近くに教育機関が近くにあれば、子どもが歩く距離が少なくなり、犯罪に巻き込まれる可能性も少なくなります。
また保育園などに送り迎えをする際も負担が軽くなるため、日常生活における疲労感を減らすことができます。

教育機関が近くにあれば、塾などの習い事に通える場所も集まるため、子育てがしやすい街といえるでしょう。

子どもが遊べる公園がある

子どもが遊べる公園が近くにあることは、子どもにとっても親にとっても重要な条件です。

公園は休日に家族連れの人たちとの憩いの場としてだけではなく、周辺の住人とのコミュニケーションの場としても活用できます。

子どもは外で遊ぶことも大切な教育の一つです。

そのような子どもが安全に遊べる公園が近くにあることは、ファミリー向けの物件選びでは重要な条件の一つとして挙げられるでしょう。

3LDK以上の物件が多い

意外にも2DKや2LDKの物件はファミリー層よりもカップルが好むことが多いようです。

ファミリー層にとっては部屋数が多く、子どもの成長と合わせて工夫ができる、という点で3LDKが好まれます。

また収納スペースなども2DKや2LDKに比べ、多くあるため日常生活でも便利であると言えるでしょう。

実はこのような3LDK以上の物件が多く集まるエリアは、教育機関や子どもが遊べる公園も多くあるため、他の家族とも交流を深めるきっかけともなりえます。

双方に共通する選び方の条件

どちらにも外せない条件として、立地と価格があります。

たとえば、どんなに好立地な物件であっても高価格であれば投資資金の回収までに時間がかかってしまうというリスクがあります。

つまりなるべく好立地で割安な物件を探すことが重要と言えます。

特に賃貸需要の少ないエリアや最寄り駅までの距離が極端に遠い物件は要注意です。
そのような物件は一見、割安物件に見えますが後々空室リスクに苦しむ可能性があります。

少し極端な例になりますが、特定の会社や工場の社員さんに依存した郊外の物件の場合も、万が一その会社が倒産した時のことを考える必要があります。

自分が購入を考えている物件がどのようなエリアなのか、常に意識をする必要があります。

また景気にも敏感になっておく必要もあります。

一般的に景気が良ければ、不動産価格が上昇します。

特に近年はオリンピック需要で資材不足と人手不足の影響で不動産価格が急上昇しています。

あえて価格が高い時に不動産に投資をせず、景気が落ち込んだ時に割安物件を買えるかが重要なポイントと言えるでしょう。

このことは他の投資にも言えますが、景気が落ち込んだ時こそ投資で大きくリターンを得る最大のチャンスなのです。

休むも相場、という格言がある通り経済の動きをしっかりと見極めることも重要です。

不動産投資の費用を意識する

事業経営でも家計管理でもお金を扱う場合はどのような時もそうですが、キャッシュフロー(お金の流れ)を意識することが大切です。
それは不動産投資にも同じことが言えます。

たとえばある会社が、
「売上はわかるけれど、それに要した経費がいくらなのかわりません。だから黒字か赤字かわかりません。」

このような会社が信頼できますでしょうか?

前述のとおり、不動産投資は事業経営と同じです。

つまり収入がどれくらあって、経費がいくらあるのかなどキャッシュフローをしっかりと意識する必要があります。

まず不動産投資の売上と言われるのが、家賃収入です。

それでは家賃収入を得るために発生した経費はどのようなものがあるのでしょうか?

    【不動産投資の費用(初期費用)】

  • 不動産仲介手数料
  • 不動産投資ローン事務手数料
  • 不動産投資ローン保証料
  • 火災保険
  • 印紙代
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 不動産取得税

不動産投資の初期費用だけでもこれだけの項目があります。

ここでは5,000万円の物件を購入したとして、各費用がいくらくらいかかるのか見てみましょう。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産仲介会社を使って物件を購入した場合に発生します。

仲介手数料は物件価格の3%+6万円と定められています。

つまり、5,000万円の物件であれば156万円の手数料が発生します。

不動産投資ローン事務手数料

不動産投資でローンを組む場合に金融機関に支払う手数料です。

手数料の算出方法は二通りあり、定率制と定額制があります。

定率制は借入れ金額に対して一定の割合を手数料として支払う方式です。

おおよそ2%前後で金融機関によって異なります。

2%で計算すると、5,000万円を頭金なしで借入れた場合、100万円の手数料が発生します。

不動産投資ローン保証料

ローンを組んで借入れを行う際、保証人を立てることが一般的です。

その際、不動産投資は保証会社を保証人とすることが多いです。

保証料は借主の信用度や借入期間によって異なり、借入れ時に一括で支払う「一括前払い方式」と毎回支払い、金利に上乗せされる「金利上乗せ方式」の二通りがあります。

「一括前払い方式」では借入れ額の2%が相場です。

5,000万円の借入れでは、100万円の保証料が発生します。

一方「金利上乗せ方式」は、相場が年0.2%前後であることが多いようです。

5,000万円の借入れでは年間10万円の保証料が発生します。

火災保険

不動産投資でなく居住用の物件であっても、ローンを組む場合は金融機関から火災保険に加入することを義務付けられます。

火災保険は保険会社によって金額が異なりますが、おおよそ10年間で10万円前後のところが多いようです。

印紙代

印紙代は、売買契約書とローン契約書の双方で発生します。

記載金額によりことなりますが、5,000万円の物件で全額借入の場合、合わせて5万円~10万円をみておくといいでしょう。

登録免許税

不動産を購入した場合、所有権移転登記という手続きを行います。

通常は司法書士が立替て行うことが多く、司法書士報酬と一緒に支払います。

登録免許税は不動産の購入価格ではなく、固定資産評価額に対して2.0%発生します。

またローンを組んだ場合は借入れ金額に対して0.4%上乗せされます。

つまり5,000万円の物件(固定資産評価額も同額と仮定)では、120万円の登録免許税が発生します。

司法書士報酬

不動産の移転登記や抵当権の設定費用などを含めて司法書士に支払う報酬です。

相場としては不動産価格に関係なく、10万円前後の所が多いようです。

不動産取得税

不動産を購入した場合、投資用、居住用関係なく発生する手数料です。

平成30年3月末までは3%でしたが、現在では固定資産税評価額に対して4%の税金がかかります。

つまり、200万円の不動産取得税がかかります。

ここまでの費用をふまえ、不動産を購入する際に費用の総額は

・不動産仲介手数料:156万円

・不動産投資ローン事務手数料:100万円

・ローン保証料(一括前払い方式):100万円

・火災保険(10年分前払い):10万円

・印紙代:10万円

・登録免許税:120万円

・司法書士費用:10万円

・不動産取得税:200万円

156万円+100万円+100万円+10万円+10万円+120万円+10万円+200万円

=706万円

5,000万円の不動産を頭金なしで全額ローンを組んだ場合では、初期費用に706万円が必要となります。

繰り返しますが、不動産投資は物件を買って終わりにしてはいけないのです。

初期費用でもこれだけの費用が発生しますが、不動産を維持するのにもかかる費用がまだあるのです。

それらを詳しく見ていくことにしましょう。

 

    【不動産投資のランニングコスト】

  • 管理費用、修繕費用
  • 固定資産税、都市計画税

管理費用、修繕費用

不動産投資は事業経営と同じです。

つまり、部屋の修繕、入居者の募集、契約、家賃の受取り、クレーム対応など全てを対応する必要があります。

たとえば購入した中古物件の内装がかなり傷んでいたり、時代に合っていない場合はリフォームが必要になるでしょう。

また購入して入居者が入り始めてからも、鍵の交換、換気扇の交換、水回りのトラブルなどにも対応する必要があります。

それらのランニングコストとして、大きく以下の3つが挙げられます。

管理会社への管理費用

しかしこれら全てを自分で行う必要はなく、管理会社に任せることも可能です。

管理会社に支払う費用としては、家賃収入の3~5%程度が多いようです。

入居者募集の広告宣伝費

不動産投資は入居者がいなければ、家賃収入が発生しません。

そのため入居者の募集を行いますが、その際不動産会社へ支払う費用が発生します。

相場としては、地域によってばらつきがありますがおおよそ家賃収入の1ヶ月分が多いそうです。

また広告宣伝費は基本的に次の入居者が決まったタイミングで支払うもので、常に発生する費用ではありません。

固定資産税、都市計画税

不動産を保有するということは、投資用でも居住用でも固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。

これらは毎年1月1日時点での不動産所有者に納税義務が発生し、同じ年の5月に納付書が送られてきます。

こちらも不動産購入価格ではなく、固定資産税評価額によって納税額が決まります。

固定資産税が、1.4%、都市計画税が0.3%で合計1.7%の税金を納めます。

固定資産税評価額が5,000万円の物件であれば、85万円の税金を納めることになります。

その他の費用

上記に挙げたランニングコスト以外にも、共用部の管理費や修繕費などがあります。

まずアパートやマンションには、専有部と共用部があります。

専有部とは各部屋のことで、専有部は玄関を出て廊下や階段、エレベーターなどです。

これらの光熱水道費や清掃費用などは基本的にオーナーが負担することになっています。

建物の規模にもよりますが、最低でも年間10万円前後を見ておくといいでしょう。

続いて修繕費です。

不動産は時間の経過と共に劣化が進み、クロスの張替えや給湯器などの交換、リフォームなどをして入居者が住みたいと思えるような居住環境にする必要があります。

定期的に修繕をしておかないと、入居希望者から敬遠されていまいます。

目安としては、家賃収入の5~7%前後を見ておくといいでしょう。

これらを踏まえ、不動産投資のランニングコストを計算してみましょう。

・物件価格:5,000万円

・想定家賃収入:350万円(年間)

・管理費用:17.5万円(年間)

・固定資産税、都市計画税:85万円

・共用部の管理費:10万円(年間)

⇒年間:112.5万円

年間で112.5万円のランニングコストが発生します。

これらの費用にローン返済額が上乗せされるので、不動産投資はキャッシュフローを意識する必要が大いにあると言えるでしょう。

不動産投資には人脈作りが大切

意外かもしれませんが、不動産投資には人脈作りが大切です。

投資金額の高い不動産投資は想定外の出来事も起こりがちです。

そうならないめ、そうなった時のためにも人脈は作りはとても大事で、有益な情報をもらうことができるかもしれません。

 

また、成功事例や失敗事例までも聞くことができるかもしれません。

これらは書籍などから得られる情報と違い、生の情報で大変貴重なものとなるでしょう。

不動産投資家としてのモチベーションの維持

不動産投資に限らず、個人投資家は孤独になりがちです。

また1人であると、孤独感からモチベーションを維持したり、客観的な物の見方ができなくなることがあります。

たとえば仕事をしていてとても辛い状況に陥った時、周りに仲間がいることで、自分も頑張れるという経験をされたことがある人も多いでしょう。
周囲の意見を聞かず、主観的な意見のみを反映させ不動産を購入し失敗してしまうこともあります。

ネット上では得られない生の情報が得られる

投資家であるためには常に先を見据えて、情報を収集する必要があります。

特に先輩不動産投資家に早く出会うことが大切です。

そのためには、大家の会やセミナーに頻繁に顔を出すようにしましょう。

自分より不動産投資の経験が長い投資家の方は、失敗例などの情報量も多いです。

自分の知らない土地の情報や、不動産会社の情報、金融機関の情報などネットだけでは得ることのできない生の情報もたくさん得ることができます。

特に不動産投資は自分の知らない土地の物件を探すことがほとんどでしょう。

その際、自分の主観的な意見だけでは周辺環境や住民の情報などがとても大切になります。

実際にその土地に住んだことがある人もいれば、物件を保有している人に相談できる可能性があります。

不動産投資家として、切磋琢磨でき、信頼できる仲間を探すことも不動産投資では大切です

業者の評判を把握することができる

不動産投資を始める際にどうしても頼ることになるのが不動産会社ですが、彼らはあくまで不動産を売ることが目的です。

時には営業マンが自分の意図とはずれた物件を推してくることもあります。
そしてまた時にはとても魅力的な未来予想図をシュミレーションしてくれることもあります。

営業マンを信じたくなる気持ちもわかりますが、あくまで彼らは商売をやっていることを忘れないでください。

過去には、ツーブロックでゴリラのような特徴をした悪質なセールスマン「ツーブロックゴリラ」というワードがTwitterで有名になりました。

自宅に何時間も居座り、強圧的な態度で営業をしていました。

安易に初めから業者を全面的に信じ切ってしまうと、このような悪徳業者に出会ってしまう可能性もあります。

いい不動産業者に出会う方法

人脈作りももちろん大切ですが最終的に不動産を購入するには、業者を通さなければなりません。

それではいい不動産業者に出会うにはどのようなことに気を付けるべきなのでしょうか。

不動産業者といってもとても多くあり、それぞれ強みも違います。

不動産投資初心者にとっての最大の関門である業者選びで失敗しないためにも、しっかりとポイントを絞っていい業者に出会うようにしましょう。

ポイントは以下の3つです。

会社規模が大きく実績が豊富

会社規模が大きければ、必然的に顧客数も多く、実績も豊富です。

従業員の数も多いため、取引件数も多くなります。

つまり会社規模が大きければ、経験値が豊富と言えるでしょう。

経験値が豊富ということは、成功話や失敗談などもたくさん知っています。

特に失敗談は不動産投資初心者にとってはとても大切な情報の一つです。

将来的なリスクは過去の失敗談から学ぶことが多く、実績が豊富な業者であるからこそ安心できる材料となるでしょう。

リピーターが多く常に顧客の立場になって考えてくれる

これは不動産投資に限らず言えることかと思います。

不動産投資は大きな金額を投資するため、相当な覚悟をもって行う必要があります。

高額な買い物だからこそ、身長に検討したいと思うのが当然でしょう。

その際、投資家の立場になって提案してくれる業者であることは安心材料となるでしょう。

特に不動産投資をしたことない人にとっては、何もかもが不安です。

投資家目線で、顧客の年収、年齢、貯蓄額などの情報をしっかり聞いて、現実と理想のギャップを穴埋めするような提案力がある業者が理想です。

そのような業者であれば、多くの場合リピーターも必然的に多くなります。

ネット上の口コミなどを利用したり、無料のセミナーなどに出かけ、リピーターが多い業者を探しましょう。

ネットワークが広く情報量が豊富

前述のとおり、不動産投資は流動性が低いことが特徴です。

仮に購入した物件が欠陥物件で、すぐに売りたいと思っても売れないことがあります。

そのため購入まではたくさんの情報を集め、慎重になる必要があります。

物件の情報はもちろん、前のオーナーの情報や、入居する住人の情報、近隣の情報などリアルな情報もしっかりと確認しておく必要があります。

また不動産投資を行う際は金融機関から融資を活用することが多いです。

提携金融機関の数が多く、融資の際の注意点などを教えてくれることも重要なポイントです。

さらに不動産を購入してからお世話になることが多い、管理会社とのパイプの数が多いか、ということも重要なポイントです。

特に管理費用は常に発生する費用なため、なるべく安く押さえ、対応もしっかりしている会社と契約することも重要です。

これらのネットワークが豊富で、購入後まで安心できる材料が豊富な業者を選ぶといいでしょう。

まとめ

不動産投資に失敗しないための方法をお伝えしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

不動産投資は他の投資に比べ、投資資金額が大きくなります。つまりリスクも大きくなります。

不動産投資がどのような投資かしっかり勉強して理解を深めるのももちろん、情報収集のために積極的に動き回ることも大切です。

たとえばセミナーに顔を出して人脈作りを行ったり、実際に現地に行って周辺環境を調べたりすることも大切です。

自分の主観だけに頼らず、周りの客観的な意見も取り入れながら慎重に物件を選んでいきましょう。

また不動産投資は買って終わりにせず、管理も大切です。

失敗しないためのポイントをしっかり押さえ、素敵な不動産投資生活を楽しんでくださいね。

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